Steuerfalle Betriebsaufspaltung: Wenn Ihr Privatgrundstück plötzlich Betriebsvermögen ist
Wie Sie die versteckte Gefahr der Betriebsaufspaltung erkennen und rechtzeitig handeln
Hendrick Grosse M.Sc. & Dr. Marc Hauser
Partner bei PURE Tax & Law
Stellen Sie sich vor, Sie verkaufen Ferrari, Lamborghini und Maserati – ein Traumgeschäft, das unser Mandant Martin erfolgreich in Form einer GmbH betreibt. Sein cleverer Plan: Die drei Autohäuser in einigen Jahren gewinnbringend verkaufen und danach entspannt von den Mieteinnahmen seiner Grundstücke leben, die er privat hält und an die GmbH vermietet. Klingt nach einer soliden Strategie, oder? Doch Vorsicht! Genau hier verbirgt sich ein steuerliches Ungetüm, die sogenannte **Betriebsaufspaltung**.
Betriebsaufspaltung – was ist das eigentlich?
Die Betriebsaufspaltung entsteht, wenn eine Person zwei Bedingungen erfüllt:
- Personelle Verflechtung: Dieselbe Person beherrscht sowohl das operative Unternehmen (hier: Martins Autohaus-GmbH) als auch das Grundstück, auf dem das Unternehmen betrieben wird. Wäre die Situation anders gestaltet – z. B. Martins Frau wäre Eigentümerin des Grundstücks oder Gesellschafterin der GmbH – entfiele diese personelle Verflechtung und es käme nicht zur Betriebsaufspaltung.
- Sachliche Verflechtung: Das Grundstück ist essenziell für das operative Geschäft (kein Grundstück, kein Autohaus).
Die Konsequenz: Steuerlich werden Grundstück und GmbH als ein einziges Unternehmen betrachtet. Martins „private“ Grundstücksmieten werden zu gewerblichen Einkünften, und das Grundstück gilt als Betriebsvermögen.
Wo lauern die Gefahren?
Die Betriebsaufspaltung ist zunächst harmlos, solange Martin nichts verändert. Die Probleme entstehen jedoch bei:
- Verkauf der GmbH: Die Betriebsaufspaltung endet; stille Reserven im Grundstück werden vollständig steuerpflichtig.
- Schenkung des Grundstücks: Überträgt Martin das Grundstück z. B. auf seine Frau, endet die personelle Verflechtung – steuerlicher Super-GAU; sowohl Grundstück als auch GmbH realisieren stille Reserven.
- Erbfall: Erhalten beispielsweise Sohn die GmbH und Tochter das Grundstück, bricht die personelle Verbindung – gleiche steuerliche Katastrophe wie bei der Schenkung.
- Ende des Mietvertrags: Wenn die GmbH das Grundstück nicht mehr nutzt, etwa weil der Mietvertrag ausläuft und nicht verlängert wird oder das Unternehmen den Standort wechselt, entfällt die sachliche Verflechtung. Dies führt unmittelbar zur steuerlichen Betriebsaufgabe und zur vollständigen Versteuerung der stillen Reserven im Grundstück.
Kurz gesagt: Ohne gezielte Planung drohen massive Steuerbelastungen, genau wenn Martin eigentlich profitieren will
Die Lösung: Schutz durch eine GmbH & Co. KG
Eine mögliche Rettung: Martin gründet eine gewerblich geprägte GmbH & Co. KG und überträgt das Grundstück steuerneutral hinein (nach § 6 Abs. 5 EStG). Dadurch bleibt das Grundstück steuerlich Betriebsvermögen, auch wenn die GmbH später verkauft wird. So sichert Martin sich langfristig ab und vermeidet die drohende Steuerfalle. Die ideale Struktur sieht dann so aus: Martin gründet eine GmbH & Co. KG, die das Grundstück hält. Diese GmbH & Co. KG besitzt zu 100 % die Autohaus-GmbH, die weiterhin die drei Autohäuser betreibt. Martin selbst ist Kommanditist der GmbH & Co. KG, wodurch das Grundstück steuerlich geschützt bleibt und nicht bei einem späteren Verkauf der Autohaus-GmbH steuerpflichtig wird. Warum nicht direkt in eine GmbH übertragen? Leider ist die GmbH hier steuerlich unvorteilhafter, da keine einkommenssteuerneutrale Überführung möglich ist und zusätzliche Grunderwerbsteuer anfallen könnte. Die GmbH & Co. KG bietet dagegen eine flexible und steuerlich optimale Lösung.
Wichtigste Erkenntnisse:
Sie könnten zunächst auf die Idee kommen, die Grundstücke beispielsweise auf Ihren Ehepartner zu übertragen. Vorsicht! Genau das könnte die Betriebsaufspaltung unbeabsichtigt beenden und führt steuerlich zu einer Betriebsaufgabe mit voller Versteuerung aller stillen Reserven – sowohl beim Grundstück als auch bei der GmbH.
Fazit: Rechtzeitig gestalten statt teuer bezahlen!
Die Betriebsaufspaltung mag kompliziert und sperrig wirken – aber sie zu ignorieren kann teuer werden. Mit der richtigen Planung lässt sich das Steuerproblem jedoch sicher umfahren, und Martin kann sich beruhigt auf den Verkauf seiner Luxus-Autohäuser freuen.
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